전월세 상한제 5% 인상 계산하는 법

전세보증금과 월세가 얼마까지 오르게 될지 갑자기 궁금해졌습니다. 

전월세 상한제가 있어서 5%까지만 인상할 수 있다던데, 거주하고 있는 집의 월세는 얼마까지 올라갈 수 있을까요? 개편한다는 소리도 들리지만 현재는 유효한 그 법의 계산하는 방법을 찾아보았습니다. 

계산을 도와주는 사이트들이 있어서 몇 군데 숫자를 넣어보았는데 결괏값이 서로 달랐습니다. 어떠한 것이 맞는지 확인하기 위해 하나하나 따져 보았습니다. 

 

1. 전월세 상한제란

임차인의 보호를 주목적으로 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제라는 임대차 3 법이 제정되었습니다. 

그중 전월세 상한제는 부동산 시장에서 전세 및 월세의 인상률을 제한하는 제도로, 계약 갱신 시 임대료 증액을 5% 이내로 제한하고 있습니다. 

아래 주택임대차보호법 제7조 2항의 '20분의 1'이라는 문구가 '최대 5%'를 만들어 내었습니다. 

주택임대차보호법 제7조
제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>

2. 계산 사례 

100% 전세 혹은 100% 월세라면 계산은 간단하지만, 그렇지 않은 경우를 보겠습니다. 

보증금 1억에 월세 50만 원인 경우입니다. 

일단 각각 5% 인상하면 보증금 1억 500만 원, 월세 525,000원이 됩니다. 이렇게 하면 편하겠지만, 보증금만 올리거나 월세만 올리는 경우가 더 많지요. 

인상된 보증금 500만 원을 올리지 않고 그것도 월세로 전환하려는 경우를 보겠습니다. 

 

■ 보증금 500만원을 월세로 전환하는 방법 

2023.2.12 현재 월차임 전환 시 산정률이 현재 5.5%입니다. (아래 3. 계산에 사용된 변수에 설명되어 있습니다.)

(월차임 전환시 산정률은, 전세보증금을 월세로 전환할 때 곱하는 비율을 말합니다.)

월세   = 보증금 / 12달 x 전월세전환율 이 됩니다.

  계산 예) 1억 원을 월세로 전환하면  1억 / 12  x 5.5% =458,333원이 됩니다. 

위 사례의 경우 500만 원에 대한 월세 = 500만 원 / 12 x 5.5% = 22,916.6원이고, 

월세 총계는 5% 인상한 월세 525,000원 + 보증금 인상분을 전환한 월세 22,917 = 547,917원이 됩니다. 

 

참고 : 환산보증금 = 월세 x 12 / 전월세전환율

          계산 예) 월세 50만 원을 보증금으로 전환하면 50만 원 x 12 / 5.5% = 109,090,909원이 됩니다.

 

3. 계산에 사용된 변수

계산에 사용된 변수는 한국은행 기준금리와 월차임 전환 시 제한 산정률입니다. 

 

<한국은행 기준금리 및 월차임 전환 시 제한 산정률 변동현황>

변경일자	월차임전환시산정률(%)	한국은행 기준금리
2023--1=13	2	3.50
2022-11-24	2	3.25
2022-10-12	2	3.00
2022-08-25	2	2.50
2022-07-13	2	2.25
2022-05-26	2	1.75

주택임대차보호법
제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13., 2016. 5. 29.>1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율[전문개정 2008. 3. 21.]

주택임대차보호법 시행령
제9조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다.② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다. <개정 2016. 11. 29., 2020. 9. 29.>

연 1할은 연 10%로, 둘 중 높으므로 제외됩니다.
현재의 전환율은  한국은행 공시 기준금리(현재 3.5%) + 대통령이 정하는 이율(현재 2%) = 5.5%가 됩니다. 

5.5%만 알면 되는 것이었습니다.  결론은 간단한데 그 결론이 나오기까지는 정리하는 데는 한참 걸렸습니다.

에효. 어쨌든 확실히 정리되어 머릿속은 개운합니다. 찾아보았던 계산 사이트들 중 정답이 있었네요.